KAT MÜLKİYETİ KANUNU
Kat Mülkiyeti : Vatandaşlarımız, apartmandaki yaşadıkları sitedeki diğer komşuları yahut yönetim ile sorun yaşadıklarında bu sorunlar Kat Mülkiyeti Kanuna (KMK) göre çözümlenecektir. Peki nedir bu Kat Mülkiyeti Kanunu?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 23.06.1965 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi Genel Kurulu tarafından kabul edilmiş olup, 02.07.1965 tarihinde 12038 sayılı Resmî Gazetede yayımlanmış ve 02.01.1966 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. Maddesinde yapılan tanımlamaya göre kat mülkiyeti, ‘’ Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları …’’ olarak ifade edilmiştir.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU AİDAT MADDESİ
Vatandaşlarımız aidatları ile alakalı olarak bir uyuşmazlık yaşadıklarında bu hususun hangi yasal düzenlemeye göre nasıl çözüleceğini merak etmektedirler.

Aidat Hususu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. Maddesinde düzenlenmiştir. İlgili Kanun Maddesi şu şekildedir:

Ana gayrimenkulün genel giderlerine katılma:

Madde 20 – Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;

Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU SU SIZINTISI
Su sızıntısı neticesinde kişinin evinde maddi zarar meydana geliyor ise bu husus 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre nasıl çözümlenecektir?

Burada öncelikle, maddi hasara sebep olan su sızıntısının nereden kaynaklandığına bakılması gerekmektedir. Karşımıza farklı seçenekler çıkmaktadır: Maddi hasara sebep olan su sızıntısı,

Ortak Alandan,
Üst Daireden,
Yan Daireden kaynaklanıyor olabilir.
Eğer dairede maddi hasara sebep olan su sızıntısı, ortak alandan gelen bir su sızıntısından kaynaklanıyor ise daire sahibi burada 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. Maddesinde düzenlenmiş olan ‘’Ortak Yerler’’ maddesinden kaynaklanan hakkını kullanarak diğer tüm kat maliklerinin sorumluluğuna gidebilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. Maddesinde düzenlenen ‘’Ortak Yerler’’ sonra daha detaylı incelenecektir.

Eğer dairede maddi hasara sebep olan su sızıntısı; maddi hasara uğramış olan dairenin üst katından yahut yan dairesinden kaynaklanıyor ise maddi hasara uğrayan dairenin sahibi, bu hasara sebep olan dairelerin maliklerin şahsi sorumluluğuna gidebilecektir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülecek olan davalar ile çözüme kavuşturulacaktır.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU ASANSÖR YÖNETMELİĞİ
Asansör yapımı, asansör kullanımı ve asansörün masrafları pek çok seferin apartman sakinleri arasında sorunlara yol açmaktadır. Bu hususa ilişkin olarak yapılmış olan yasal düzenleme nedir?

Asansör hususuna ilişkin olarak; Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından ‘’ASANSÖR YÖNETMELİĞİ (2014/33/AB)’’ çıkarılmıştır. Bahsi geçen yönetmelik 29.06.2016 tarihinde 29757 sayılı Resmî Gazetede yayımlanmış ve yine aynı tarihte yürürlüğe girmiştir. Asansör yönetmeliğinin gayesi, yine yönetmeliğin 1. Maddesinde tanımlanmıştır. Bahsi geçen madde şu şekildedir:

BİRİNCİ BÖLÜM

Amaç, Kapsam, Dayanak ve Tanımlar

Amaç

MADDE 1 –

(1) Bu Yönetmeliğin amacı; asansörler ve asansörlere ait asansör güvenlik aksamlarının karşılamaları gereken temel sağlık ve güvenlik gereklerini, bu ürünlerle ilgili piyasaya arz koşulları ile piyasa gözetimi ve denetimi esaslarını belirlemektir.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU ORTAK ALANLAR
Yaşamakta olduğumuz sitenin, apartmanın ortak alanları nelerdir, ortak alanlardan kaynaklanan hususlar nasıl çözümlenecektir, bu hususa ilişkin yasal düzenleme nedir?

Günlük hayatımızda bizim ortak alanlar dediğimiz yerler, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. Maddesinde düzenlenmiştir. İlgili düzenleme aşağıdaki gibidir:

Ortak yerler:

Madde 4 –

Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU SİTE HAVUZU
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca yönetim işleri yapılan bir site, havuz inşa ettirmek ister ise bu süreç nasıl işleyecektir?

Sitelerine sonradan havuz inşa ettirmek isteyen kat maliklerinin bunu yapmaları hukuken mümkündür. Bu konu 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. Maddesinde düzenlenmiştir. İlgili kanun maddesi şu şekildedir:

Yenilik ve ilaveler:

Faydalı olanlar:

Madde 42 –

Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. Toplantının bu süre içerisinde yapılamaması veya tadilat talebinin çoğunlukla kabul edilmemesi durumunda; ilgili kat malikinin talebi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildirir komisyon raporuna istinaden ilgili mercilerden alınacak tasdikli projedeğişikliği veya krokiye göre inşaat, onarım ve tesis yapılır. İlgili merciler, tasdikli proje değişikliği veya kroki taleplerini en geç altı ay içinde sonuçlandırır. Komisyonun teşkili, çalışma usulü ile engellinin kullanımından sonraki süreç ile ilgili usul ve esaslar Bayındırlık ve İskân Bakanlığı ile Özürlüler İdaresi Başkanlığı tarafından müştereken hazırlanacak yönetmelikle belirlenir.

Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir.

Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esaslar Bayındırlık ve İskân Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir.

Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.

Sitelerine havuz inşa ettirmek isteyen kat malikleri buradaki usulü izleyerek, yaşadıkları siteye sonradan ilave olarak havuz yaptırabilirler.

“KULLANIM ŞARTLARI VE SORUMSUZLUK KAYDI
Bu web sitesinde yer alan bilgiler, konuyla ilgili olarak yalnızca genel bilgi ve görüş içermekte olup, hukuki tavsiye ve hukuk hizmeti yerine geçmez ve bu amaçla kullanılamaz. Her bir olayın vakıalarına ve kendine özgü şartlarına göre profesyonel hukuki tavsiye ve görüş almanız önemle ve şiddetle önerilir.
RESUL MUTLU AVUKATLIK, DANIŞMANLIK, ARABULUCULUK avukatları ve bu bilgilerin hak sahipleri burada yer alan bilgilerin doğruluğundan ve tamlığından kesinlikle sorumlu değildir. Bilginin, mevzuatın ve içtihatların hızla değişebilmesi nedeniyle bu bilgilerin güncelliğine ilişkin herhangi bir taahhüt veya garanti etmez. Bu bilgiler içerisinde yer alanlara dayalı olarak ticari bir karar vermemenizi, somut olayınızın özelliklerine göre hukuki danışmanlık hizmeti almanızı önemle tavsiye ederiz.
RESUL MUTLU AVUKATLIK, DANIŞMANLIK, ARABULUCULUK”